购买5年以内的住房在转让时将被全额征税。记者在采访市地税部门的相关负责人时获悉，我市已经严格按照国家要求调整了个人住房转让营业税。近日，财政部、国家税务总局下发文件《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》(财税[2011]12号)明确，从2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

　　“衡十条”优惠到期，营业税执行国家新政

　　2009年6月12日，我市出台衡阳市人民政府关于进一步促进房地产消费的通知》(俗称衡十条)。文件第二条有“在个人将购买住宅对外销售的免征营业税。个人将购买的非住宅对外销售的，按其销售收入减去原购房价款后的余额征收营业税”的规定。当时市地税局的相关领导在接受记者采访时解释称：具体的优惠规定是，在2009年1月1日至12月31日期间，个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过2年(含2年)的普通住房对外销售的，免征营业税；城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加随同营业税一并免征。

　　显而易见，目前，“衡十条”中关于营业税的优惠政策已经到期，而与此同时，财政部和国家税务总局关于调整营业税的新政也已经下发并开始实施。衡阳市地税局的相关负责人表示，这是国家针对二手房转让的调控措施，新政策将抑制二手房市场的恶意炒房行为，对此，衡阳地税部门将严格执行新政。

　　综合征收税率为6.575%，差额征收需提供原始凭证

　　新政策的征收措施(如第一段文所示)中，其具体的税率是，个人住房转让营业税5%；按照营业税额征收城建税7%、教育附加3%以及地方教育附加1.5%，总计税额为0.575%；此外还有个人所得税附征率1%。这三项的总和也就是综合征收税率为6.575%。

　　需要注意的是，符合差额征收营业税的市民，在向地方税务部门申请差额征收时，需提供当年购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。凡不能提供凭证的，则将按照销售收入全额征收营业税。

　　至于很多市民买房已经很多年，却是新近才办证，政策中“5年”时间如何界定的问题，据记者了解，是以房产证办理时间为准。也就是说，即使你是10年前买的房，但是在去年才办的房产证，那么现在出售，也是要征收全额营业税，而不属于“超过5年，免征营业税”的范围。

　　二手房买卖成本增加，成交或受影响

　　这两个月，龙先生一直在想把08年购置在市区内的房子进行出售，一方面在房价高位时卖有优势，一方面生意上也刚好需要资金周转。可到房产交易中心了解后发现，根据国家新近出台的房产政策，如今龙先生出售这套房子，需要缴纳将近3万元的营业税。“才过了个年，税费政策咋就变了呢？”龙先生有些郁闷。如果把这笔税费转嫁到买房者头上，估计又没那么好卖了。卖房子的“成本”增加了不少，这让龙先生左右为难。

　　出售5年以内普通住房从差额改为全额征收营业税，金额差距究竟有多大？记者来算一笔账。按照原来的政策计算，一套购买时35万，出售时48万的普通住房，之前要缴纳的营业税为(48-35)万元×5%=6500元。按照新政策，则需缴纳的营业税是48万元×5%=2.4万元，前后两种政策相比，新政要多了1.75万元。这还只是营业税，尚未将教育附加、城建税及个人所得税等等计算在 内。而这个差额已经相当于我市普通工薪族一年的工资。

　　因为一手房的价格相对二手房要高，不少购房者将目标转向了二手房市场。据浩诚地产总经理朱斌介绍，新年过后，到公司来找二手房的市民不在少数，虽然成交量尚可，但环比反而有所减少。主要原因也是在于当购房者具体了解了新政的税费政策后，投资者变得不爽快，而自住购房者担心税费转嫁后并没有得到太多的实惠，因而更加慎重。至于二手房成交量的下滑，会不会影响二手房房价下降，朱斌认为，二手房价格除了由成交量决定，还要看新房价格，目前衡阳市新房价格在调控高压下并没有松动，反而是上涨趋势，这样看来二手房也很难降价。而市房地产某刘姓业内人士则表示，新政影响可能在一季度过后的4月份开始显现。

　　【名词解释】

　　非普通住房 ：

　　1、房产证面积在144平方米以上；2、住宅小区容积率在1.0以下；3、房子评估价格每平方米高于该地区的政策指导价格。

　　以上三点只要具备其一，即为非普通住宅。 反之则为普通住宅。